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六开彩开奖现场开码地王懋源璟岳趴窝五年北京豪宅“珠峰”限价困

文章作者:admin / 发表时间:2019-10-11 / 点击:

  10月29日,业界知名新媒体《楼市资本论》对外发布一篇标题为《地王懋源璟岳趴窝五年,北京豪宅“珠峰”限价困局的喜与悲》的深度调研文章,引起了中访网和各大财经媒体、社会公众的高度关注。

  北京市住建委网站数据显示,截至目前,10月份已有多个高价项目陆续获得预售证,并突破此前8万+限价红线。其中位于丰台西局的泰禾西府,备案价获批11.2999万元/平方米,为近年新高。

  备受关注的懋源璟岳,作为三环孤品别墅新盘,堪称北京高端住宅的“珠峰”,虽然营销中心已于今年7月初正式启幕,8月推出样板间,却没有赶上这波取证潮。

  这个地王项目自2013年拿地至今,已经趴窝五年。近日,楼市资本论电询项目营销中心,接电话的工作人员称楼盘拟准现房销售,售价不会超过13万/平方米,目前还在等住建委销售许可证。

  “珠峰”级豪宅理当对应“珠峰”级售价。懋源璟岳能否在北京10万+限价时代再创新高,值得期待。

  懋源璟岳项目位于北京西南三环夏家胡同,背靠金融街-丽泽商务区。该地块2013年7月推出时,因地段极为优越而引来十余家重量级开发商竞拍。最终经过62轮现场竞价,懋源地产力压恒大、融创、保利首开联合体等实力房企,以总价17.7亿元并配建3.8万平方米公租房竞得,溢价率达到35%。

  该地块规划建筑面积76630平米,配建3.8万平米公租房,剔除保障房部分,其商品房楼面价高达45819元/平米,成为当年北京楼面单价最高的地块,被称为“夏家胡同地王”。

  此次地王之争让懋源地产一战成名。这家成立于2000年的地产公司,专注于高端定制地产,植根北京十余年,仅开发了红玺台、钓云台、环球财讯中心等不多的几个项目,坚持将产品做到极致。

  竞得夏家胡同地王后,时任红玺台营销总监的赫蒙曾对媒体说,夏家胡同地块位置好,具备豪宅开发潜质,成交价比较接近公司底线,但是还好没突破底线。“基于红玺台的开发经验,公司对于定制化的豪宅产品,有信心开发完成好。”

  懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强对外称,该地块产品定位于契合高端阶层的城市核心区位低密别墅。

  地王桂冠、北京三环、内城核心、低密别墅、定制豪宅,夏家胡同地块集众多稀缺性于一体,很快便成为业界关注的焦点。业内预测经懋源地产倾力打造,该项目将填补多年来北京三环内核心区没有别墅社区的空白。

  然而,拿地两年后,夏家胡同项目开发迟迟没有动静。到2015年年中时,北京西南三环板块楼面价已飙升到6万元/平米,但懋源地产似乎并不急于推盘,一直没有披露项目案名和开发计划。刘强表示,公司秉持定制地产的开发理念,比起速度,更重视产品品质。

  直到2016年1月底,夏家胡同地王项目才正式定名为“懋源璟岳”,以别墅产品为主,预计2016年年中正式亮相,很有可能成为未来北京三环内唯一的别墅社区。

  此后,懋源璟岳经过多轮预热,开盘却一拖再拖。最初计划2016年年中入市,结果逾期一年仍未确定推出时间。2017年5月,面对媒体询问,懋源地产表示,懋源璟岳在运作之初,就规划以准现房向客户销售,目前一切工作都在按计划实施,待结构施工结束,验收检查完毕,将会正式推向市场。

  此前,懋源开发的红玺台项目即推行准现房销售策略。业内人士分析,在商品房普遍推行预售制的情况下,懋源地产选择现房销售,可能是因为现房价格审批相对宽松,可以拿到更高的审批价,更符合房企的价格预期。

  北京市住建委的资料显示,懋源地产在2016年初上报了项目建设方案,计划2017年底完工。而环评报告则显示,项目建设周期为44个月,即从2014年11月开始,至迟到2018年6月底,要完成竣工、验收,交付使用。

  按照以上计划,懋源璟岳应于今年年中收尾。5月4日,懋源地产举行“璟系”产品发布会,正式推出城市低密别墅“璟系”产品——为城市顶级精英提供美好生活居所。

  显然,这是懋源璟岳入市前的新一轮预热造势。发布会高调宣称,懋源璟岳和朝阳区孙河板块的懋源璟玺,作为“璟系双璧”,都将在年中正式呈现。

  7月初,懋源璟岳开放营销中心。置业顾问称项目以别墅社区为主,仅推出70套别墅,包括合院和联排产品及一栋高层,现房销售。

  但三个月过去了,懋源璟岳迟迟没有拿到销售许可,至今没有正式销售。市场人士分析,在项目已经建成的情况下,入市的最后阻力,可能来自北京楼市的限价调控。

  在持续的调控高压下,北京新楼盘预售证审批环节,备案价格长期限定在8万元/平方米以内,近一年了都没有突破,与市场售价形成巨大反差。

  有市场人士指,与懋源璟岳紧邻的钓云台如今单价卖到13万元,璟岳作为区域内高端项目,市场售价预计应当在每平方米13万~15万元之间。

  或许正是因为备案价与心理预期差距太大,懋源地产坚持现房销售,宁愿一再爽约,推迟项目入市,只为拿到满意的销售价位。

  进入10月,北京楼市供应明显提速。特别是最近一周,6个纯商品房住宅项目扎堆入市,其中位于丰台区西局的泰禾西府大院,获批预售价为11.2999元/平方米。

  坊间据此判断,北京楼市限价的天花板已经跃上10万+的新台阶,迈入限价2.0新时代,这也为懋源璟岳的上市,提供了更为宽松的审批空间。

  不过,迄今拿到10万+或准10万+销售许可的四个豪宅项目中,并没有懋源璟岳。在经历了五年蹉跎及多次入市预热和“爽约”之后,懋源璟岳年内能否顺利入市,仍存变数。而关键,就要看北京市住建委能批出多高的售价。

  在这个地王项目趴窝的五年里,高周转模式风行地产界,一大批巨头房企借助高周转高速扩张、脱颖而出。

  懋源地产却逆行业潮流而动,选择做“高周转时代的慢工匠”。对此,营销策划总监刘强曾解释说,相对于行业对高周转的热衷,懋源唯有前期阶段的慢工匠造、精雕细琢,才能为最终产品赢得市场。· 29007小鱼儿主页“惠及职工”频现

  虽然高端精品需要时间来潜心打造,但在开发商实力有限的情况下,面对沉重的资金压力,项目风险同样不可小觑。

  懋源地产官网显示,公司总资产约210亿元,年产值逾40多亿元,成立至今已开发物业逾180万平米。知名度较高的项目包括北京东北三环的红玺台、西三环的钓云台、宣武门的环球财讯中心。

  按照公司对懋源璟岳安排的投资预算,该项目总投资20.9亿元,全部建设资金由项目公司自主筹措解决。这么大的资金需求,而且沉淀长达五年之久,对一家年产值仅40多亿元的中小规模房企来说,资金面承受的压力可想而知。

  有媒体从公开系统查询到,早在2015年10月下旬,懋源地产便将夏家胡同项目所属土地及现房抵押给了长城资产;2016年,更进一步将项目公司全部股权质押给了长城资产。

  今年8月,中弘地产开发的海南高端海景地产半山半岛1700多户房产被法院查封,轰动整个地产圈,海南地方政府被迫介入,维护购房者合法权益。

  此事追根溯源,问题就出在项目抵押上。该项目在前期开发过程中资产几乎全被抵押,楼盘入市销售以后,项目抵押风险便顺势传导到接盘的业主手中。

  这样一个知名高端地产项目,最后落得如此结局,让人唏嘘不已,同时也提醒人们:再高端的项目,都必须建筑在资金安全的基础上;任何时候,安全底线都不可破!

  作为北京地王,懋源璟岳从拿地那一刻起,资金风险就高出寻常地产项目;在其待字闺中的五年里,随着投入的增加,资金风险不可避免地继续累积。所有这些风险,最后都要通过入市销售来释放、解套。

  楼市资本论认为,懋源璟岳在入市前夕,有必要就项目“双押”风险和目前是否解押等问题,全面解决,让楼盘轻装上阵。

  不管项目何时入市、售价能否再创新高,懋源璟岳都是北京楼市的一个地标点。六开彩开奖现场开码我们希望璟岳好运,能摆脱困局,给寒风凛冽的京城楼市带来一丝暖意。(作者: 楼资哥)



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